Werkgroep Mondriaan

Deze werkgroep is ontstaan als protest tegen het ontwikkelingsplan Mijnbouwstraat / Maerten Trompstraat dat begin 2005 in procedure is gebracht.
Ruim 100 protesthandtekeningen van omwonenden van het terrein van het ROC Mondriaan gelegen aan Mijnbouwstraat en Maerten Trompstraat, hebben in mei 2005 geleid tot uitstel van dit plan met een half jaar en waren aanleiding tot een aantal marginale verbeteringen.
Dit ontwikkelingsplan is eind januari 2006 door de raad goedgekeurd.
De bezwaren van de omwonenden en de uiteindelijke aanpassingen op het plan zullen hieronder worden toegelicht.

Ontwikkelingsplan Mijnbouwstraat / Maerten Trompstraat

In het kort komt dit plan neer op de bouw van, oorspronkelijk 9, inmiddels 7 huizen aan de Maerten Trompstraat op grond die de Gemeente Delft van het ROC Mondriaan aankoopt.
"Met de verkoop van deze grond aan de gemeente kan de verbouwing van het schoolgebouw worden gefinancierd", aldus het ontwikkelingsplan. De grond die overblijft na bebouwing met de woningen wordt semi-openbaar. Dit is toegezegd, maar niet juridisch geregeld met het ROC Mondriaan, de eigenaar van de grond.
Op dit binnenterrein (resterende grond ) worden 38 parkeerplaatsen gerealiseerd, die buiten lesuren van ROC Mondriaan toegankelijk zullen zijn voor vergunninghouders, en er komt een speelterrein. Voor dit speelterrein, aangeboden ter compensatie van het verdwijnen van het laatste stukje buurtgroen, voor de woningbouw worden 34 bomen gekapt, is uiteindelijk door de toenmalige wethouder Grashoff een oppervlakte van 800 m2 toegezegd..
Buiten de inspraak om was er een verborgen agendapunt. Aan nog te onteigenen huishoudens aan de Van Leeuwenhoeksingel (t.b.v spoorzone) was de eerste keuze beloofd voor de bouwkavels aan de Maerten Trompstraat. Deze huishoudens hebben zich op het allerlaatste moment teruggetrokken, maar een woongroep onder hen (5 volwassenen) heeft wel de bouwhoogte van de huizen bepaald, drie verdiepingen met hoge kap, en heeft er voor gezorgd dat het breedste pand 9,6 meter gaat worden.

Belangrijkste bezwaren tegen het ontwikkelingsplan Mijnbouwstraat /Maerten Trompstraat
(samenvatting van de inspraakreacties in de vergadering van de commissie Duurzaamheid van 10 januari 2006 en geactualiseerd begin januari 2007)

1. De Inspraak
Na de commissievergadering van juni 2005 is een overleg gestart tussen omwonenden met de wethouder en betrokken ambtenaren. Al snel werden evenwel de marges voor aanpassingen aan het oorspronkelijk plan duidelijk en deze waren zeer beperkt.
De woningbouw zelf stond niet ter discussie en evenmin de bouwhoogte van 13 meter. We hadden te maken met een voortdurende informatieachterstand vroegen ons gaandeweg af of wij dit overleg wel hadden moeten aangaan. (lees verder)

Tijdens het inspraakoverleg in het najaar van 2005 bekroop ons het gevoel dat wij te maken hebben met een plan waarvoor een geforceerd beleidsmatige onderbouwing wordt gezocht, terwijl feitelijk van een gelegenheidsdeal sprake lijkt te zijn waarbij het Mondriaan en bewoners van de Leeuwenhoeksingel aan het langste eind trekken en de omwonenden het nakijken hebben.
Drie (ja 3 ) huishoudens van de van Leeuwenhoeksingel en één woongroep met name, weten een enorme invloed uit te oefenen op de vormgeving van de in dit ontwikkelingsplan nieuw te bouwen huizen. Dat staat naar onze mening in geen enkele verhouding met de 108 protesthandtekeningen van de omwonenden; hoezo lokale belangenbehartiging?
De geforceerdheid van die beleidsmatige onderbouwing zien we terug in het ontwikkelingsplan, bijvoorbeeld:

• Delft zou een grote behoefte hebben aan grondgebonden woningen. Het gaat hier echter om de bouw van slechts 8 (nu 7) huizen, terwijl het bestemmingsplan TU Noord voorziet in ruim 1700 nieuw te realiseren woningen, waarvan ook een groot aantal grondgebonden is;
• Bouwhoogte, breedte en diepte wordt feitelijk ingegeven door de gegadigden van de Leeuwenhoeksingel. Dat werd omwonenden pas in de laatste minuten van het laatste gesprek met de toenmalige wethouder expliciet verteld: de woongroep, de belangrijkste gegadigde, wilde én kreeg een aanpassing van de bebouwingsdiepte: 13 meter i.p.v. 11 meter;
• Het toestaan van bedrijfsparkeren op grote schaal op het Mondriaanterrein, dicht bij het centrum terwijl het weren van het autoverkeer toch hét adagio is van het LVVP;
• Particulier opdrachtgeverschap als beleidsmatig uithangbord.
  Tijdens de inspraak met de omwonenden zijn een paar scherpe randjes eraf gehaald, zoals de exorbitant grote voortuinen van de nieuwe woningen en een terugspringende 2e verdieping. Wethouder Grashoff had ons echter voorgehouden dat de buurt er met het ontwikkelingsplan op vooruit zou gaan. Ten opzichte van de huidige situatie is dat echter niet het geval.

2. De Nieuwbouwwoningen
Langs de Maerten Trompstraat zullen zeven nieuwe woningen gebouwd worden. Het ontwikkelingsplan beoogt met de bouw van deze zeven woningen de ruimtelijke structuur van de buurt af te ronden en een kwaliteitsimpuls te geven aan de buurt. Wij willen benadrukken dat we vinden dat er van een kwaliteitsimpuls geen sprake is, integendeel. Vele malen liever zagen we het behoud van het laatste stukje groen van de zeeheldenbuurt. Ook groen is een essentieel onderdeel van de stedenbouwkundige structuur en aan een groenzone van enige betekenis ontbreekt het in de zeeheldenbuurt als dit bouwplan wordt uitgevoerd.
Bovendien worden dit woningen van drie verdiepingen plus hoge kap. Wij zijn van mening dat deze woningen qua schaal in het geheel niet aansluiten bij de omliggende woningen van twee lagen en kleine kap. We vrezen dat de beoogde nieuwbouw de huidige stedenbouwkundige kwaliteit van het gebied ernstig zal verstoren. (lees verder)

De verstoring van de huidige stedenbouwkundige kwaliteit ontstaat in de eerste plaats door de hoogte van de nieuwbouw, die met 13 meter enorm zal uitsteken boven de omliggende woningen. Dit vormt een directe aantasting van de historische stedenbouwkundige opzet van de wijk en vermindert bovendien de bijzondere positie die het schoolgebouw inneemt. De stedenbouwkundige structuur wordt tevens aangetast door de introductie van drie verschillende gevelbreedtes (eerst waren het er zelfs vier), terwijl kenmerkend voor de buurt is dat per bouwblokken alle woningen dezelfde breedte hebben. Tot slot is er de massaliteit van de beoogde nieuwbouw ten opzichte van de bestaande woningen. Naast de geplande bouwhoogte van 13 meter waarmee de nieuwe woningen boven de bestaande uit zullen steken, draagt ook de geplande verkavelingbreedte, variërend van 6,5 tot 9,5 meter, bij aan deze massaliteit. Bij de bijna 10 meter brede, 13 meter diepe en 13 meter hoge reus van een woning lijkt het hier eerder alsof we te maken met een appartementengebouw in plaats van een grondgebonden woning. Daar vallen de huidige woningen aan de Maerten Trompstraat met hun erkertjes van 2.10 volledig bij in het niet!
Het is en blijft onbegrijpelijk dat de woningen die gepland zijn op de locatie "Gele Scheikunde" wel twee verdiepingen plus kap hebben, met dezelfde schaal van de omliggende bebouwing (Julianalaan west) als argument, terwijl dit argument niet geldt voor de nieuw te bouwen woningen aan de Maerten Trompstraat die zelfs temidden van de omliggende bebouwing worden gerealiseerd en niet, zoals aan de Julianalaan, ernaast.
De werkgroep is van mening dat de beoogde nieuwbouw niet past binnen de ruimtelijke structuur van de wijk en stellen voor om woningen te realiseren met éénzelfde kavelbreedte voor alle woningen met een maximum van 6 meter, met een maximale bouwhoogte van twee bouwlagen + kap en een maximale diepte van 11 meter.

Als concessie is de kaphoogte uiteindelijk met 70 centimeter verlaagd tot 12.30 meter….
Daarnaast heeft de wethouder toegezegd voorwaarden aan parcellering (ca 5-6 m) te stellen. Dit betekent dat de nieuwbouw zal ogen als zijnde 5-6 meter, waardoor het beter aansluit bij de omgeving. Deze toezegging is helaas daarna niet in de Nota Kaveluitgifte verwerkt, hetgeen wel was wel beloofd. Dit heeft geleid tot weer een uitgebreide briefwisseling en een gesprek met de Welstandscommissie om deze toezegging alsnog geformaliseerd te krijgen. Op moment van schrijven weten we niet hoe de nieuwbouw eruit zal gaan zien.

3. Parkeren
In het ontwikkelingsplan zijn op het Mondriaanterrein 38 parkeerplaatsen opgenomen voor het ROC. Dat waren er in het vorige plan (van juni 2005) nog 24. Met 38 parkeerplaatsen worden de gebruiksmogelijkheden van het binnenterrein gigantisch beperkt. Niet alleen door het ruimtebeslag, maar ook doordat de combinatie van parkeren en speelgebied verre van ideaal is. Tot slot moedigen zoveel parkeermogelijkheden aan tot autogebruik en daarmee tot veel meer verkeersbewegingen in de buurt. (lees verder)

Het aantal van 38 parkeerplaatsen is bijzonder groot, gezien de schaal van de buurt. Het is vergelijkbaar met het totaal aantal plaatsen voor bewoners in de Piet Heinstraat of de Cornelis Trompstraat. Het is de vraag of een onderwijsvoorziening die zoveel parkeerplaatsen nodig heeft wel thuishoort in onze wijk die primair een woonwijk is.
De straten en stoepen in de Zeeheldenbuurt staan inderdaad vol met auto's. Maar de invoering van het gereguleerd parkeren heeft al veel verlichting gegeven. Toch is de buurt gebaat bij wat extra parkeergelegenheid. De ruimte daarvoor is schaars en het terrein van het Mondriaan biedt mogelijkheden. Maar meer dan 20 parkeerplaatsen lijkt ons niet nodig.


4. Fietsenstallingen voor de Piet Heinstraat,
In het oorspronkelijke ontwikkelingsplan is aan de Piet Heinstraat een stalling opgenomen maar deze was alleen bestemd voor de nieuwbouwwoningen aan de Maerten Trompstraat, terwijl de behoefte aan stallingplaatsen voor fietsen in de Piet Heinstraat momenteel erg groot is. In het uiteindelijke plan is wel een aparte fietsenstalling voor bewoners van de Piet Heinstraat opgenomen. (lees verder)

Loop een keer door de Piet Heinstraat en probeer eens niet over de grote hoeveelheid aan geparkeerde fietsen op de stoepen te struikelen. Dat er zo veel fietsen staan is niet verwonderlijk gezien het type woningen: allemaal boven- en beneden woningen en geen achterom en omdat het fietsgebruik per adres hoog is: er wonen veel studenten, jonge gezinnen, etc..
Dit punt is gehonoreerd: er komt een aparte fietsenstalling voor de bewoners van de Piet Heinstraat
Een andere verbetering is dat de woningen van de Piet Heinstraat die grenzen aan het ROC-terrein een achterom krijgen. De mensen met een begane grondwoning zullen dan eerder besluiten om hun fiets naar binnen te halen of in een schuurtje in de achtertuin te zetten. Een ander voordeel van het creëren van een achterom via het ROC-terrein is dat de het gebruik van het binnenterrein toeneemt en er meer sociale controle en binding kan ontstaan.

5. Inrichting binnenterrein: groen, met speelgelegenheid voor kinderen!
In het oorspronkelijke plan staat dat het binnenterrein een groene uitstraling moet krijgen en naast verblijfsruimte ook speelmogelijkheden voor kinderen moet bieden. Over hoe dit gerealiseerd zou kunnen worden geeft het plan echter geen duidelijkheid en bovendien mag het niets kosten.
Het binnenterrein is de enige winst die het ontwikkelingsplan zou kunnen bieden aan de buurt. Wij wonen immers in een buurt waar ruim 200 kinderen tot 14 jaar wonen en waar een grote behoefte is aan groen en extra speelruimte. Deze behoefte aan groen en speelruimte wordt overigens bevestigd in de toelichting van het voorontwerpbestemmingsplan TU-Noord. Het Mondriaan-terrein is de enige ruimte waar dit binnen de buurt gerealiseerd zou kunnen worden.
Uiteindelijk wordt een speelterrein van 800 m2 toegezegd, en zijn met omwonenden plannen bedacht, maar de realisatie ervan is erg onzeker. (lees verder)

Honorering:
In de besluitenlijst van de raadscommissie Duurzaamheid van 10 januari 2006 staat:
"De Speelbestemming wordt expliciet opgenomen in het plan. De totale omvang van het nog in te richten speelterrein is ca. 800 vierkante meter; toe te voegen aan de publieke ruimte, naast de parkeerplaatsen. (..) Wethouder ziet graag suggesties van bewoners voor inrichting. Er is ruim mogelijkheid voor bewoners om invloed uit te oefenen op de inrichting, er zijn ook middelen voor beschikbaar."
We zijn blij met de toezeggingen, echter,
In het ontwerpbestemmingsplan TU Noord is niet 800 m2, maar 420 m2 gereserveerd voor een speelplek op het Mondriaan-terrein…. Bovendien maken wij ons echter ernstig zorgen over de realisatie van het beloofde speelterrein, omdat inmiddels is gebleken dat de gemeente de politieke toezegging een speelterrein te realiseren niet juridisch heeft geregeld met het ROC Mondriaan, die de eigenaar is van de grond. Het ROC Mondriaan is geen voorstander van een speelplek op haar terrein en van een groen speelterrein waarvoor geïnvesteerd moet worden in grondsanering al helemaal niet.
De afspraak is immers dat het ROC Mondriaan de kosten van de inrichting van het binnenterrein met de gemeente zal delen.
Omwonenden en kopers van de bouwkavels hebben inmiddels gezamenlijk overlegd over de inrichting van dit terrein met de betrokken ambtenaren. Een variant met veel groen heeft, zoals verwacht, bij alle betrokkenen duidelijk de voorkeur. Zie bijlage; (heb de plaatjes in Adobe - hopelijk weet Erik hoe dit te verwerken)
Wat nu dreigt is dat alles op de lange baan geschoven wordt. Nu, januari 2007 en bijna een jaar na het raadsbesluit, is een eerste overleg met het ROC Mondriaan over de kosten van de aanleg van het binnenterrein begonnen. We verwachten dat het Mondriaan zich nergens aan gebonden weet en de gemeente dus feitelijk zelf voor de realisatie moet opdraaien. Het is helemaal de vraag of het speelterrein er ooit komt.

6. Sociale veiligheid
Bij de eerste presentaties van het ontwikkelingsplan maakten we ons zorgen over de veiligheid van het binnenterrein.
Inmiddels zijn er aanpassingen. Zo krijgen de bewoners van de Piet Heinstraat een achterom (zie 4) en is er de belofte dat er een aantrekkelijk speelterrein wordt gerealiseerd (zie 5).
Tot slot is er de afspraak dat het terrein 's nachts afsluitbaar gemaakt zal worden als er sprake zal zijn van overlast door hangjongeren of van (pogingen tot) inbraak.

7. Semi-openbaar gebruik van het binnenterrein: geen garanties voor de toekomst
Als het ROC Mondriaan (of wie dan ook straks eigenaar van de grond is) besluit de slagboom omlaag te laten voor buurtbewoners of hekken om het terrein te plaatsen, is er niemand die dat kan tegenhouden. (lees verder)

Feit is dat het ROC Mondriaan als eigenaar van de grond de baas is over hoe het binnenterrein zal worden ingericht en wie er uiteindelijk gebruik van zal maken. In het ontwikkelingsplan wordt dubbelgebruik van parkeerplaatsen voor Mondriaan en vergunninghouders genoemd evenals het vastleggen van een speelterrein, maar er zitten weinig waarborgen in voor de toekomst. De afspraken gelden bovendien enkel voor het ROC Mondriaan. De rol van toekomstige eigenaren is onzeker. In het koopcontract staat een kettingbeding m.b.t het dubbelgebruik, maar de boete op het niet nakomen ervan is slechts 10.000 euro. Dat is niet veel voor een projectontwikkelaar. Het ROC Mondriaan heeft in 2006 al geprobeerd het gebouw en de resterende grond te verkopen, maar dat blijkt op niets te zijn uitgelopen. De kans is groot dat gezocht wordt naar een andere koper.
Er is namelijk in de verste verte geen zicht op concrete verbouwplannen voor het gebouw aan de Mijnbouwstraat, terwijl dit toch dé inzet van het ontwikkelingsplan is en het besluit daartoe al een jaar oud is. Wij vermoeden dat men er nog steeds op uit is het pand en bijbehorende grond te verkopen. Een pand met een semi-openbaar terrein er omheen is op de onroerend goedmarkt minder courant. Wij zijn er ook daarom niet gerust op dat met de verkoop van het gebouw en de resterende grond aan een projectontwikkelaar het semi-openbare karakter van het binnenterrein voor de toekomst gewaarborgd is.

Maar het kan ook anders. In de koopovereenkomst tussen het Mondriaan en de gemeente staat in artikel 6, Inrichting binnenterrein, lid 4: "het eigendom van het binnenterrein blijft bij Mondriaan. In de komende jaren kan dit alsnog onderwerp van bespreking worden, waarbij uitgangspunt is dat de ruimte onbebouwd blijft en voor een symbolisch bedrag wordt verkocht aan de gemeente." Waarom zo lang gewacht: waarom zou de gemeente niet meteen deze grond voor een symbolisch bedrag aankopen?

8. Tot slot: de kosten van het ontwikkelingsplan
Het ROC Mondriaan heeft voor de strook grond aan de Maerten Trompstraat een ongelofelijk hoog bedrag bedongen. Een deel van de financiering van de aankoop van de bouwgrond komt direct uit de subsidiepot. Aan dit ontwikkelingsplan kleeft heel wat gemeentelijke subsidie, volgens onze berekening bijna een half miljoen euro. (lees verder).

De gemeente koopt zo'n 2000 m2 grond van het ROC Mondriaan voor een bedrag van 850.000 euro terwijl, aldus artikel 4 van de Voorwaarden van het koopcontract, de grondwaarde is vastgesteld op 600.000 euro.
Om aan de vraagprijs te voldoen betaalt de gemeente, aldus hetzelfde artikel 4, daarbij 250.000 euro subsidie aan het ROC Mondriaan "in het kader van haar herhuisvesting". En dat terwijl de afspraak tussen gemeente Delft en ROC Mondriaan om hier onderwijs te geven nog maar 2 jaar geldt (tot en met 2009)!
Lees meer over de afspraak >>>.

Het op 23 februari 2006 door de commissie duurzaamheid aangenomen voorstel bevestigt dat deze subsidie voor de herhuisvesting van het ROC Mondriaan intrinsiek onderdeel is van de aankoop van de gronden waarop de zeven woningen gebouwd gaan worden. De gemeente betaalt dus feitelijk 425 euro per m2 voor de grond, terwijl ze zelf 300 euro per m2 reëel vindt. Dan moet de grond nog bouwrijp gemaakt worden en het is bekend dat ook de kosten hiervan niet terugverdiend worden met de verkoop van de kavels.
Volgens het Meerjarenprogramma Vastgoed 2006-2009 (raadscommissie Ruimtelijke Ordening van 23 november 2006, agendapunt 9) verwacht men op dit ontwikkelingsplan een exploitatieverlies van 113.000 euro. En volgens de Tussentijdse Rapportage Meerjarenprogramma Vastgoed 2006-2009 (zelfde agendapunt) is deze uitkomst is nog eens 100.000 euro nadeliger.
Het ontwikkelingsplan Mijnbouwstraat /Maerten Trompstraat kost de gemeenschap minstens 463.000 euro en dat om de bouw van slechts zeven woningen te realiseren en een verhuizing naar een schoolgebouw, Mijnbouwstraat 25, te subsidiëren, waarvan de verbouwing en ingebruikname ten behoeve van MBO volwassenenonderwijs vooralsnog zeer onzeker is. (zie 7)
We kunnen als omwonenden enkel hopen dat in ieder geval voldoende geld is gereserveerd voor de inrichting van het beloofde groene speelterrein.

Links:
- Ontwikkelingsplan Mijnbouwstraat / Maerten Trompstraat: commissie Duurzaamheid van 10 januari, agendapunt 8
- Besluitenlijst Commissie Duurzaamheid 10 januari 2006 (agendapunt 8)

Print de pagina